Какво е данъчното третиране и как се процедира при продажби на идеални части на УПИ срещу построяване на имот.
Изложена е следната фактология:
Дружество, регистрирано по ЗДДС възнамерява да построи сграда върху земя, собственост на физическо лице. Сключен е договор с нотариална заверка, по силата на който дружеството и собственикът на дворното място взаимно ще си учредят и запазят право на строеж, като дружеството ще построи в поземления имот жилищна сграда с РЗП 1 000 кв. м. и ще получи 800 кв. м., а собственикът ще получи 200 кв. м.
След построяването на сградата дружеството възнамерява да продава апартаментите на етап акт 14 или акт 16.
Какво е облагането по ЗДДС и ЗДДФЛ?
Във връзка с този казус са поставени следните въпроси:
1. Ако разрешението за строеж бъде издадено преди нотариалния акт за учредяване на правото на строеж, то:
1.1. Кога ще възникне данъчното събитие на бартера и кога данъкът ще стане изискуем?
1.2. Как ще се определи данъчната основа при издаването на фактурата за авансовото плащане? Продавач и купувач не са свързани лица.
1.3. При издаването на Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж /Акт обр. 16/, как се определя данъчната основа на окончателната фактура?
2. Ако разрешението за строеж бъде издадено след нотариалния акт за учредяване на правото на строеж, то:
2.1. Кога ще възникне данъчното събитие на бартера и кога данъкът ще стане изискуем?
2.2. Как ще се определи данъчната основа при издаването на фактурата за авансовото плащане? Продавач и купувач не са свързани лица.
2.3. При издаването на Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж /Акт обр. 16/ как се определя данъчната основа на окончателната фактура?
Облагане на сделките по ЗДДС:
Съгласно чл. 130, ал. 1 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.
По смисъла на ал. 2 на същата норма, данъчното събитие за доставките по ал. 1 възниква по общите правила на закона.
Следва да се съобрази, че доставката по ал. 1 с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.
В конкретния случай, явно предмет на договаряне е учредяване на право на строеж срещу СМР.
Според чл. 26, ал.7 Когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.
Собственикът на дворното място продава право на строеж и купува СМР, а дружеството продава СМР и купува право на строеж.
Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС, учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
Предвид горната разпоредба, ако правото на строеж се учреди преди издаването на разрешението за строеж, доставката ще е освободена за собственикa на дворното място. Ако правото на строеж се учреди след издаването на разрешението за строеж, доставката ще е облагаема за собственикa на дворното място.
За дружеството /което е купувач на правото на строеж/, продажбата на СМР е винаги облагаема доставка, съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС.
Както е посочено по-горе – чл. 130 от ЗДДС – при бартер, на по-ранната от двете дати – датата на учредяването на право на строеж възниква данъчното събитие. За собственикът на дворното място е налице задължение за третиране на доставката съобразно разпоредбите на ЗДДС – облагаема или освободена в зависимост от посоченото по-горе.
На тази дата за дружеството се счита, че се извършва авансово плащане по СМР-то. За него възниква задължение за начисляване на данък по тази доставка, тъй като същата е облагаема. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане /за СМР/ е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата /учреденото право на строеж/.
При завършване на услугата по СМР от дружеството /в зависимост от договореното между страните, следва да се определи данъчната основа на доставката. Доколкото е начислен данък на датата на учредяването на правото на строеж - за авансово плащане, следва да се извърши корекция, ако данъчната основа е различна от тази, върху която вече е начислен данъкът.
Относно продажбата на останалите обекти – независимо на какъв етап акт 14 или акт 16, доставката е облагаема и следва да се начисли данък. Данъчната основа е договореното възнаграждение предвид текста на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС.
Облагане по ЗДДФЛ:
За дружеството възниква задължение за подаване на справка по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ за изплатени доходи на физически лица във връзка с учреденото право на строеж / суперфиция /до 28 февруари на следващата година.
За собственика на дворното място възниква задължение за подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за получения доход от учреденото на право на строеж в срок до 30 април на следващата година. Доходът се облага с 10%.
